Blogue

Bien évaluer la valeur d’investissement d’un immeuble à revenus

Vous êtes maintenant prêt à passer à l’action mais le stress découlant de l’achat de votre premier plex vous empêche de dormir ?

Voici quelques suggestions afin de mieux évaluer la valeur d’investissement d’un immeuble de deux à cinq logements.

1. Attaquer le projet comme le ferait une personne d’affaires

La meilleure approche consiste à évaluer un projet d’achat d’immeuble comme celui d’une entreprise en calculant le rendement. Il faut d’abord déterminer les revenus annuels provenant des loyers, en multipliant par 12 mois (1 an) la somme mensuelle. On calcule ensuite le montant de capital qui sera remboursé à la banque durant l’année. Finalement, il faut estimer la valeur gagnée (ou perdue) par l’immeuble un an plus tard – par prudence, utiliser le taux cible de l’inflation de la Banque du Canada.

Additionnez ces trois mesures, puis divisez par la mise de fonds et multipliez par 100. Cela donne une mesure de rendement global. Les plex I immeubles de 2 à 5 logements, ont des taux d’environ 25%. Pour les plus gros bâtiments, c’est environ le double.

2. Regarder tous les chiffres

Plusieurs autres mesures de rentabilité existent, comme le multiplicateur de revenus brut, ou MRB, qui compare les revenus annuels au prix de vente. Par exemple, des revenus annuels de 50 000$ générés par un immeuble de 500 000$, donnent un très bon MRB. Mais si l’on tient compte du fait que le propriétaire doit défrayer les frais de chauffage et que les taxes sont élevées, l’analyse sera bien différente.

Je recommande alors d’utiliser plutôt le multiplicateur de revenus net, qui inclut tous les coûts, dont les taxes, les assurances et l’entretien.

3. The Price is Right au départ, sinon au suivant !

Comme je le mentionne souvent, le véritable profit est fait à l’achat et non à la prise de valeur annuelle. Pour éviter de payer trop cher et d’amputer son rendement, un acheteur doit s’assurer de payer le meilleur prix. Pour les petits immeubles (plex, condos, etc.), la méthode préférable est encore aujourd’hui celle des comparables, c’est-à-dire déterminer à quel prix ont été vendus des immeubles semblables depuis six mois au maximum.

4. Attention aux loyers

Vous avez le sentiment d’avoir trouvé la perle rare. Bel immeuble, bon prix, quartier dynamique et en développement. Seul hic, les loyers sont trop peu élevés et les locataires sont bien heureux en place. Même si les appartements sont tellement beaux et qu’ils pourraient se louer à un prix deux fois plus élevé, oubliez ça, votre rêve ne se réalisera pas. Les augmentations accordées par la Régie du logement sont trop basses pour ramener rapidement les prix à un niveau qui pourrait permettre de retrouver la rentabilité. Soit vous trouvez un autre immeuble ou bien encore vous priez que les locataires choyées quittent à très court terme de sorte de rétablir la situation.

5. S’adjoindre un courtier expérimenté

Une des meilleures manières de se retrouver dans ce type de transaction reste de faire affaire avec à une personne compétente et d’expérience, qui saura vous guidez à travers un processus des plus complexes. N’hésitez pas à me contacter si l’achat (ou la vente) d’un plex est un projet que vous envisagez. Mon expertise vous permettra de retrouver le sommeil !

 

Jean-François Lebrun 

Courtier immobilier

RE/MAX Harmonie Inc.

B. 514 259.8884 

www.jeanfrancoislebrun.com

Dévouement – Respect – Détermination